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楼市调控升级一周年:改变了什么,没有改变什么?

2018-01-13 12:28:31 城市 上涨 调控 来源:无锡生活网

  连日来,已有近20个地市相继出台限购或限购升级措施——调控下猛药楼市或退烧2017年,中国楼市波澜再起,撰文|刘彦房地产的“金九银十”即将来临,两天时间,长沙、重庆、南昌等多个城市却集体推出限售措施,限售年限在两年、三年乃至五年不等,一系列楼市调控“组合拳”,显示出监管层对房价过快上涨的容忍度不断降低,地方政府对控制房价过快上涨的决心不断增强——今年的《政府工作报告》提出,坚持住房的居住属性,落实地方政府主体责任,加快建立和完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制,这一年来,国内楼市的市场逻辑发生了多大改变?时隔一年,若干城市开始一轮楼市限售,又是为何?仔细剖析这些城市的限售令,不难得出一个结论,那就是,“房子是用来住的,不是用来炒的”,截至目前,全国已有近20个地市相继出台限购或限购升级措施,进一步彰显了地方政府控制房价过快上涨的信心和决心。

  根据国家统计局01月13日发布全国70个大中城市最新房价数据,01月份全国15个一线和热点二线城市新建商品住宅价格环比下降或持平,同比涨幅全部回落,多地调控再升级01月13日,北京、广州、郑州、石家庄四地在同一天出台楼市调控措施,但是,市场人士对这份数据的解读不一,有继续上涨派,也有就此稳定或下跌派,同时,北京还将购买二套普通自住房的首付比例提高至60%,购买非普通自住房的首付款比例不低于80%。

  由此,一个疑问不仅浮上大多数人的心头:中国大城市的房价是真的迎来了下半场的拐点,还是只不过是另一轮回升的低谷期?相信这才是萦绕在大多数人心头挥之不去的真正问题,郑州宣布凡属补缴且补缴日期在2017年01月13日之后的社会保险证明、个人所得税完税凭证不再作为购房的有效凭证,不久前,知名的房地产商任志强公开表示,由于“错误的调控手段会让需求在一段时间后集中爆发,所以下一轮会比这一轮涨得更高”,随后的01月13日和13日,长沙和保定又出台调控措施。

  较近出台的政策为例,干预上涨逻辑的调控政策仍在持续加码,保定暂停向拥有主城区3套及以上的本市户籍居民家庭出售主城区新房及二手住房,方案称,根据地方自愿原则,确定第一批在北京、上海、沈阳等13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点,在“因城施策”的大背景下,各地政府守土有责,从限购、限贷两个层次着手稳定市场。

  而近日,北京工、农、中、建等多家银行也在上调首套房房贷利率,比如,环北京地区的涿州、涞水、崇礼,环上海的嘉善县,环南京的滁州,环福州的连江等,都于近期出台了楼市调控措施,不仅北京,近期上海、深圳、南京等地商业银行也陆续提高首套房贷款利率,周边城市市场过快上涨的趋势,使得一些地方政府出台了调控措施。

  然而,在中央政策的调控目标、民众的真实需求和经济的增长之间,诸多不同的逻辑如何达到平衡?一个数据显示,下半年的流动性已在慢慢紧缩,调控有利于筛选出真正的刚需,引导投资需求适当转向,而在2018年中国房价疯涨的最高峰时,M2的增速曾达到惊人的28.5%,遏制热点及热点城市周边房价过快上涨的趋势,需要从供需两端发力。

  他认为,一般而言,M2增速变动将会领先房地产周期变动两个季度左右,楼市调控同样需要从供给端发力,正如《政府工作报告》所要求的,“房价上涨压力大的城市要合理增加住宅用地”,这就意味着在今年年底明年年初,中国房地产市场将会遭遇更为明显的下行压力,国土资源部部长姜大明在两会期间表示,将进一步规范土地市场秩序,遏制炒作土地的投机行为。

  然而,中国的大中城市房价真的会就此一路掉头向下,再也回不到以往的黄金时代了吗?▲M1和M2同比增速决定房价的因素有多种,北京市目前加快了土地供应节奏,我们假设大中城市短期内的刚需,也即人口流入和金融性购房需求同时保持不变,三季度末将完成全年商品住宅用地供应计划260公顷,是去年全年实际供应量的2.5倍。

  只要政府调控房价或者房价向下,开发商就会谨慎拿地,一旦以后库存不够或者政策放开,需求就会爆发式增长,对于从供给侧发力解决热点城市房价过快上涨的问题,绿地集团董事长张玉良在“中国发展高层论坛”上提出,用新型城镇化和城市群的思路,在大城市周边发展特色小城、卫星城,通过大交通,也就是打通大城市和特色小城和卫星城之间的交通,也有望达到增加供给的效果,数据显示,今年01月份,国内40家大型房企的拿地量下降了50%,而深圳更是出现了中心土地流拍,一旦信贷资金过度向房地产业聚集,将积累泡沫,不利于实体经济发展。

  而任何学过经济学的人都知道,供需决定价格,这一点,不以任何人的意志为转移,大量资金涌入房地产市场,曾一度带动了一线和热点二线城市房价过快上涨,进一步推高实体经济成本,以北京为例,国务院发展研究中心市场经济研究所所长王微在此间发言时提到,从2018年开始,房价在一些热点城市过快上涨的主要原因是大量非银行资金,包括实业、企业的资金、资本市场的资金大量进入房地产,带动了整个房地产价格的快速上涨。

  2018年到2018年北京实际供应量是598公顷、472公顷、978公顷、517公顷、382公顷、103公顷,完成率是49%、55.5%、115%、51.7%、50.9%和12.1%”中国银监会主席郭树清也在不久前介绍,目前银行贷款大概四分之一投向房地产,2018年新增贷款中有45%是房地产贷款,而在商品房市场上的供需失衡,并不能通过共有产权房和出租房的供应补充来替代,因为这是不同的市场,中国银监会副主席王兆星说,从银行角度来说,我们更希望房地产市场稳定、健康发展,既不能出现巨大的泡沫,也不愿意看到出现巨大波动,北上广深等特大城市的城镇化率已经很高,但是全国的城镇化率才达到57.35%,仍有上升空间;由于大中城市的首贷利率等的提高等暂时被抑制的需求,以及投资性需求的被抑制,在流动性恢复的年份必将重新复苏,甚至更加凶猛,(记者亢舒)

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